நிலம் வாங்குகிறீர்களா? தமிழ்நாடு சொத்து ஆவணங்கள்: ஒரு விரிவான வழிகாட்டி!

தமிழ்நாட்டில் சொத்து வாங்குவது என்பது வெறும் முதலீடு அல்ல, அது ஒரு தலைமுறையின் வாழ்நாள் லட்சியம்; ஆனால், ஆவணங்கள் குறித்த சரியான புரிதல் இல்லாததால் ஏற்படும் மோசடிகளே இன்று மிகப்பெரிய சவாலாக உருவெடுத்துள்ளன.

உங்கள் வாழ்நாள் சேமிப்பு முழுவதும் ஒரே ஒரு காகிதத்தால் செல்லுபடியாகாமல் போகும் என்று சொன்னால் நம்புவீர்களா? ஆம். தமிழ்நாட்டின் ரியல் எஸ்டேட் வரலாற்றை சற்று பின்னோக்கிப் பார்த்தால், பலரின் கண்ணீர் கதைகள் பதிவுத்துறையின் இருண்ட பக்கங்களில் உறங்கிக் கிடக்கின்றன.

2016-2017 ஆம் ஆண்டுகளில் அங்கீகரிக்கப்படாத மனைகளுக்கு சென்னை உயர்நீதிமன்றம் விதித்த அதிரடித் தடை, ரியல் எஸ்டேட் சந்தையை நிலைகுலையச் செய்தது. அதன்பிறகுதான் தமிழ்நாடு அரசு விழித்துக்கொண்டு ‘ஸ்டார் 2.0’ (STAR 2.0) என்ற கணினிமயமாக்கல் திட்டத்தையும், போலிப் பத்திரங்களை ரத்து செய்யும் அதிகாரத்தையும் கொண்டு வந்தது. ஆனால் இன்றும் ஒரு நடுத்தர வர்க்க மனிதன், தன் வாழ்நாள் கனவான ஒரு வீட்டை அல்லது நிலத்தை வாங்க வேண்டும் என்றால், எந்தெந்த அரசு அலுவலகத்திற்குச் செல்ல வேண்டும் என்பதில் பெரும் குழப்பமே மிஞ்சுகிறது.

இந்தச் சூழலில்தான், பிரபல செய்தி ஊடகமான விகடன் தளத்தில் செய்தியாளர் நிவேதா. நா மற்றும் வழக்கறிஞர், பில்டர் முத்துசாமி ஆகியோர் இணைந்து வழங்கிய ஆவணங்கள் குறித்த ஒரு அடிப்படை வழிகாட்டுதல் மக்கள் மத்தியில் பெரும் கவனத்தைப் பெற்றுள்ளது. அரசு அலுவலகங்கள் பல பிரிவுகளாகச் சிதறிக் கிடக்கும் நிலையில், எந்த ஆவணத்தை எந்த துறையிடம் பெற வேண்டும் என்ற அந்த வழிகாட்டுதலை மையமாக வைத்து, தமிழ்நாட்டின் தற்போதைய நில ஆவண நடைமுறைகளை ஒரு விரிவான, ஆழமான சட்டப் பார்வையாக நாம் இங்கே அலசப் போகிறோம். இது ஒவ்வொரு சொத்து வாங்குபவரும் தங்களை மோசடிகளில் இருந்து தற்காத்துக் கொள்ளத் தேவையான ஒரு முழுமையான கையேடு.

தமிழ்நாட்டில் சொத்து வாங்கும் கனவும் ஆவணங்கள் குறித்த குழப்பமும் ஒரு பெரும் சவால்

சொத்து வாங்குவது என்பது தமிழ்நாட்டில் பலருக்கும் வெறும் முதலீடு அல்ல; அது ஒரு தலைமுறையின் வாழ்நாள் லட்சியம். ஆனால், பணம் இருப்பதை விட ஆவணங்களைச் சரிபார்ப்பதுதான் இங்கே மிகப்பெரிய சவால்.

நிலம் வாங்குவதில் உள்ள சிக்கல்கள் வெறும் விலை பேரம் பேசுவதோடு முடிந்துவிடுவதில்லை. அது சார்பதிவாளர் அலுவலகம் தொடங்கி, வட்டாட்சியர் அலுவலகம், உள்ளாட்சி அமைப்பு எனப் பல படிகளைக் கொண்ட ஒரு நீண்ட நெடிய தொடர் ஓட்டம்.

ஆவணங்கள் குறித்த எந்த அடிப்படைப் புரிதலும் இல்லாததால்தான், இன்றும் பல சாமானியர்கள் போலி ஆவண மோசடிகளிலும், ஆவண மாஃபியாக்கள் மற்றும் இடைத்தரகர்களிடமும் சிக்கி லட்சக்கணக்கில் பணத்தை இழக்கின்றனர்.

வழக்கறிஞர் முத்துசாமி அவர்கள் சுட்டிக்காட்டும் இந்த அடிப்படை வழிகாட்டுதல், ஒவ்வொரு குடிமகனும் கட்டாயம் தெரிந்து கொள்ள வேண்டிய பாலபாடம். பதிவுத்துறைக்கும் வருவாய்த்துறைக்கும் உள்ள வித்தியாசத்தைப் புரிந்துகொள்வது, உங்களை மோசடி வலைகளில் இருந்து காக்கும் முதல் கேடயமாகும்.

சட்டப்பூர்வமான ஆவண நடைமுறைகளும் டிஜிட்டல் புரட்சியும்

ஒரு நிலத்தின் உரிமை எப்படி கைமாறுகிறது, அதன் சட்டப்பூர்வமான வரலாறு என்ன என்பதைத் தீர்மானிக்கும் மிக முக்கியமான அரசு அமைப்பு பத்திரப் பதிவுத்துறை.

ஒரு சொத்தின் மூலத்தைக் கண்டறிய உதவும் தாய் ஆவணங்கள் (Parent Documents) மற்றும் புதிதாக எழுதப்படும் விற்பனைப் பத்திரங்கள் (Sale Deed) ஆகியவை சார்பதிவாளர் (Sub-Registrar) அலுவலகத்தில்தான் பதிவு செய்யப்படுகின்றன. சமீபத்திய சட்டத் திருத்தங்களின்படி, போலி ஆவணங்கள் மூலம் பதிவு செய்யப்பட்ட பத்திரங்களை ரத்து செய்யும் அதிகாரம் சார்பதிவாளர்களுக்கு வழங்கப்பட்டுள்ளது.

வில்லங்கச் சான்றிதழ் (Encumbrance Certificate – EC) என்பது ஒரு சொத்து யார் பெயரில் உள்ளது, அது வங்கியில் அடமானத்தில் உள்ளதா, அல்லது வேறு யாருக்கேனும் ஏற்கனவே விற்கப்பட்டுள்ளதா என்பதைத் தெள்ளத்தெளிவாகக் காட்டும் கண்ணாடி. நிலம் வாங்கும் முன் இந்தச் சான்றிதழை சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தின் மூலமாகப் பெறுவது மிகமிக அவசியம்.

பத்திரப் பதிவில் செய்யும் ஒரு சிறிய எழுத்துப்பிழை அல்லது சர்வே எண் தவறு கூட, பின்னாளில் உங்கள் சொத்து உரிமையை நிரூபிக்க முடியாமல் ஆக்கிவிடும் அபாயம் உள்ளது. எனவே, பத்திரப் பதிவின் போது வழக்கறிஞரின் ஆலோசனை பெறுவது கட்டாயம்.

இங்கே ஒரு மிக முக்கியமான சட்டத் திருத்தத்தையும், புரிதலையும் நாம் தெளிவுபடுத்த வேண்டும். பட்டாவுக்கும் பத்திரத்திற்கும் என்ன வித்தியாசம்? பத்திரம் என்பது இரு நபர்களுக்கு இடையே நடக்கும் ஒரு ‘பரிவர்த்தனையை’ (Transaction) உறுதி செய்யும் ஆவணம். ஆனால், பட்டா என்பது அந்த நிலத்தின் உண்மையான உரிமையாளராக அரசாங்கம் உங்களை அங்கீகரிக்கும் ‘உரிமை ஆவணம்’ (Ownership Record).

மூலக் கட்டுரையில் ‘பட்டா – பத்திரம்’ என்ற வார்த்தை பயன்பாடு பொதுமக்களுக்குக் குழப்பத்தை ஏற்படுத்துவதாக அமையலாம். பட்டா என்பது பத்திரப் பதிவுத்துறையால் வழங்கப்படுவது அல்ல. அது வருவாய்த்துறையின் கீழ் வரும் வட்டாட்சியர் (Tahsildar) அலுவலகத்தால் மட்டுமே வழங்கப்படுகிறது.

ஒரு நிலத்தின் பரப்பளவு, அது நஞ்சை நிலமா அல்லது புஞ்சை நிலமா என்ற வகைப்பாடு ஆகியவற்றை விவரிக்கும் சிட்டா, அடங்கல் போன்ற வருவாய்த்துறை ஆவணங்கள் கிராம நிர்வாக அலுவலர் (VAO) மூலம் பராமரிக்கப்படுகின்றன.

நீங்கள் ஒரு நிலத்தை சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்து வாங்கிய பிறகு, அதை உங்கள் பெயருக்கு முழுமையாக மாற்றுவதற்கு வட்டாட்சியர் அலுவலகம் மூலமாகவே பட்டா மாறுதல் (Patta Transfer) செய்ய வேண்டும். பட்டா உங்கள் பெயரில் இல்லை என்றால், சட்டப்படி நீங்கள் அந்த நிலத்தின் முழுமையான உரிமையாளர் கிடையாது.

பழைய நடைமுறைக்கும் இன்றைய டிஜிட்டல் வளர்ச்சிக்கும் இடையே மிகப்பெரிய இடைவெளி உள்ளது (Before vs After). ஒரு காலத்தில், வில்லங்கச் சான்றிதழோ அல்லது பட்டாவோ வாங்க வேண்டும் என்றால், அரசு அலுவலக வாசலில் இடைத்தரகர்களுக்கு லஞ்சம் கொடுத்துக்கொண்டு வாரக்கணக்கில், மாதக்கணக்கில் காத்துக்கிடக்க வேண்டும். ஆனால், இன்றைய டிஜிட்டல் தமிழ்நாடு அந்த அவலத்தை சுக்குநூறாக உடைத்துள்ளது.

TNREGINET மற்றும் தமிழ்நிலம் இணையதளங்களை சாமானியர்கள் சுலபமாக பயன்படுத்துவது எப்படி? தமிழ்நாடு அரசின் ‘TNREGINET’ போர்ட்டல் மூலம் இன்று யார் வேண்டுமானாலும் எந்தவொரு சொத்தின் வில்லங்கச் சான்றிதழையும் (EC) பல ஆண்டுகளுக்குப் பின்னோக்கி இலவசமாகவே ஆன்லைனில் பதிவிறக்கம் செய்து பார்க்கலாம். சான்றளிக்கப்பட்ட பத்திர நகல்களையும் மிகக் குறைந்த கட்டணம் செலுத்தி ஆன்லைனிலேயே பெறலாம்.

அதேபோல, வருவாய்த்துறையின் ‘தமிழ்நிலம்’ (Tamil Nilam) இணையதளம் மூலம் உங்கள் பட்டா, சிட்டா மற்றும் நில வரைபடம் (FMB – Field Measurement Book) ஆகியவற்றை விரல் நுனியில் இருந்தபடி ஸ்மார்ட்போனிலேயே பதிவிறக்கம் செய்துகொள்ள முடியும்.

இந்த டிஜிட்டல் புரட்சியால், சாமானியர்களின் நேரம் மிச்சமாவதோடு மட்டுமல்லாமல், ஆவணங்களைச் சரிபார்க்கும் நடைமுறை வெளிப்படைத்தன்மை கொண்டதாக மாறியுள்ளது. இதனால் பல ஆயிரக்கணக்கான ரூபாய் இடைத்தரகர்களிடம் வீணாவதும் தடுக்கப்பட்டுள்ளது.

அங்கீகாரமற்ற நிலங்களும் சிக்கலான வாரிசுச் சான்றிதழ்களும்: மறைக்கப்பட்ட அபாயங்கள்

ஒரு நிலம் வாங்கும் முன் அது முறையான அரசு அங்கீகாரம் பெற்ற மனையா என்பதை உறுதி செய்வது உயிர் மூச்சு போன்றது. ரியல் எஸ்டேட் துறையில் இதுவே பலரை நடுத்தெருவில் நிறுத்தும் இடமாகும்.

சென்னை மற்றும் அதன் புறநகர் விரிவாக்கப் பகுதிகளில் ஒரு மனை அல்லது அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு வாங்குகிறீர்கள் என்றால், அதற்கு சென்னை பெருநகர வளர்ச்சி குழுமத்தின் (CMDA) முறையான அனுமதி கட்டாயம் இருக்க வேண்டும்.

சென்னை அல்லாத பிற மாவட்டங்களில் நிலம் வாங்கும்போது, நகர்ப்புற ஊரமைப்பு இயக்ககத்தின் (DTCP) அங்கீகாரம் உள்ளதா என்பதைச் சரிபார்க்க வேண்டும். வெறும் உள்ளாட்சி அமைப்புகளான பஞ்சாயத்து அல்லது நகராட்சி அனுமதியை மட்டும் வைத்துக்கொண்டு நிலம் வாங்குவது மிகவும் ஆபத்தானது.

CMDA அல்லது DTCP அங்கீகாரம் இல்லாத மனைகளை வாங்கினால் எதிர்காலத்தில் வீடு கட்டவோ, விற்கவோ முடியுமா? நிச்சயமாக முடியாது. அங்கீகாரமற்ற மனைகளுக்கு வங்கி கடன் கிடைக்காது; மின் இணைப்பு மற்றும் குடிநீர் இணைப்பும் அரலால் மறுக்கப்படும். எதிர்காலத்தில் அந்த நிலத்தை விற்க நினைத்தாலும் சட்டப்பூர்வமான சிக்கல்கள் எழும். RERA (Real Estate Regulatory Authority) விதிகளும் இதனை இன்று மிகக் கடுமையாக்கியுள்ளன.

பூர்வீகச் சொத்துக்களை வாங்கும்போதோ அல்லது குடும்ப சொத்துக்களைப் பிரிக்கும்போதோ வாரிசுச் சான்றிதழ் மிக முக்கியப் பங்காற்றுகிறது. இதில் உள்ள சட்ட நுணுக்கங்களை அறிவது அவசியம்.

ஒரு நடுத்தர வர்க்க மனிதன், தன் வாழ்நாள் கனவான ஒரு வீட்டை அல்லது நிலத்தை வாங்க வேண்டும் என்றால், எந்தெந்த அரசு அலுவலகத்திற்குச் செல்ல வேண்டும் என்பதில் பெரும் குழப்பமே இன்றும் மிஞ்சுகிறது. இந்த சட்டச் சிக்கல்கள் சாமானியர்களை மோசடி வலைகளில் சிக்க வைக்கின்றன.

வட்டாட்சியர் வழங்கும் வாரிசுச் சான்றிதழுக்கும் நீதிமன்றம் வழங்கும் சான்றிதழுக்கும் என்ன வேறுபாடு? ஒருவர் இயற்கையாக மரணமடையும் போது, அவருக்கு நேரடி வாரிசுகள் யார் என்பதை உறுதிப்படுத்த வருவாய்த்துறை மூலமாக வட்டாட்சியர் அலுவலகத்தில் (Tahsildar Office) பொதுவான சட்டப்பூர்வ வாரிசுச் சான்றிதழ் (Legal Heir Certificate) வழங்கப்படுகிறது.

ஆனால், உயில் தொடர்பான சர்ச்சைகள், பல தாரப் பிரச்னைகள், அல்லது வாரிசுகளுக்குள் கடுமையான மோதல் இருக்கும் சிக்கலான வழக்குகளில், வட்டாட்சியர் சான்றிதழ் வழங்க மறுக்கலாம். அப்போது சம்பந்தப்பட்ட உரிமையியல் நீதிமன்றம் (Civil Court) வழங்கும் Succession Certificate மட்டுமே சட்டப்பூர்வமாகச் செல்லுபடியாகும்.

மேலும், வங்கிகள் மற்றும் நிதி நிறுவனங்களில் அடமானம் வைக்கப்பட்ட சொத்துக்களை நீங்கள் வாங்கும்போதோ அல்லது மீட்கும்போதோ, அந்த நிறுவனங்களுக்குச் செலுத்த வேண்டிய பாக்கிகள் இல்லை என்பதை உறுதி செய்ய, சம்பந்தப்பட்ட நிறுவனங்களிடம் இருந்து தடையில்லாச் சான்றிதழையும் (No Objection Certificate – NoC) கட்டாயம் பெற வேண்டும்.

பாதுகாப்பான முதலீட்டை உறுதி செய்யும் இறுதிப் படிகள்

பத்திரப் பதிவு முடிந்து பட்டா உங்கள் பெயருக்கு மாறிவிட்டால் மட்டும் சொத்து முழுமையாக உங்களுடையதாகி விடாது. மேலும் சில முக்கியமான நிர்வாக மாற்றங்களை உடனடியாகச் செய்தாக வேண்டும்.

மின்சார இணைப்பு: நீங்கள் வாங்கிய சொத்தில் உள்ள பழைய உரிமையாளர் பெயரில் உள்ள மின் இணைப்பை, உங்கள் பெயருக்கு மாற்றுவதற்கு TANGEDCO (மின்சார வாரியம்) அலுவலகத்தையோ அல்லது அதன் ஆன்லைன் தளத்தையோ அணுகி பெயர் மாற்றம் செய்வது கட்டாயம்.

குடிநீர் மற்றும் வரி: சென்னையில் சொத்து வாங்கினால், சென்னை குடிநீர் வாரியத்தில் (Chennai Metro Water Board) உங்கள் பெயரைப் பதிவு செய்து பெயர் மாற்றம் செய்ய வேண்டும். பிற இடங்களில் சம்பந்தப்பட்ட உள்ளாட்சி அமைப்புகளில் இந்த மாற்றத்தைச் செய்ய வேண்டும்.

மிக முக்கியமாக, உங்கள் சொத்து அமைந்துள்ள பகுதிக்கு ஏற்ப மாநகராட்சி, நகராட்சி அல்லது ஊராட்சிகளில் சொத்துவரி (Property Tax) பதிவேடுகளிலும் உங்கள் பெயரை உடனடியாக மாற்றம் செய்ய வேண்டும். இதுவே எதிர்காலத்தில் உங்கள் சொத்தின் மீதான முழுமையான ஆதிக்கத்தையும், சட்டப்பூர்வ உடைமையையும் நிலைநிறுத்தும் ஆவணமாகச் செயல்படும்.

நாளை இந்தியா கருத்து: நிலம் வாங்குவது என்பது வெறும் வர்த்தகம் மட்டுமல்ல, அது ஒரு குடும்பத்தின் பல ஆண்டு உழைப்பின், வேர்வையின் அடையாளம். அரசு ஆவணங்கள் மற்றும் அதிகார அமைப்பு நடைமுறைகள் குறித்த இந்த ஆழமான சட்ட விழிப்புணர்வே, மக்களை மோசடி வலைகளில் இருந்து காப்பாற்றி, அவர்களின் பாதுகாப்பான முதலீட்டை நூறு சதவீதம் உறுதி செய்யும்.