ஆம், வீட்டுக் கடனை முன்கூட்டியே அடைப்பது உணர்வுப்பூர்வமாக நிம்மதியைத் தரலாம்; ஆனால் கணிதரீதியாக அது ஒரு மாபெரும் பிழை.
1. The Claim: நடுத்தர வர்க்கத்தின் நிதி வலை
உங்கள் தலையில் 50 லட்ச ரூபாய் வீட்டுக் கடன் இருக்கிறது; ஆனால் உங்கள் மாதச் சம்பளத்தில் அனைத்துச் செலவுகளும் போக கையில் உபரியாக மாதம் 10,000 ரூபாய் கிடைக்கிறது என்றால் என்ன செய்வீர்கள்? “உடனே அந்தப் பணத்தை வங்கியில் கூடுதல் ஈஎம்ஐ-ஆகக் கட்டி, என் வீட்டுக் கடனை சீக்கிரம் அடைப்பேன்” என்று நீங்கள் நினைத்தால், நடுத்தர வர்க்கத்தின் மிகப்பெரிய நிதி வலையில் நீங்களும் சிக்கியுள்ளீர்கள் என்று அர்த்தம்.
சென்னை OMR, போரூர், கோயம்புத்தூர், ஓசூர் போன்ற அதிவேகமாக வளர்ந்து வரும் தமிழக நகரங்களில் ரியல் எஸ்டேட் விலை கிடுகிடுவென உயர்ந்துள்ளது. இங்கு அதிக சம்பளத்தில் வேலை செய்யும் ஐடி மற்றும் கார்ப்பரேட் ஊழியர்கள் எதிர்கொள்ளும் பிரம்மாண்டமான சவால் இந்த நீண்டகால வீட்டுக் கடன்கள் தான். சமீபத்தில் முன்னணி நாளிதழ் ஒன்றில் வெளியான நிதி ஆலோசனைக் கட்டுரையில், வீட்டுக் கடனை எப்படி லாபகரமாக அடைப்பது என்பது குறித்த விவாதம் பேசுபொருளானது. அந்த அறிக்கையின் தரவுகளை ஆழமாக அலசி, அதில் உள்ள வரி சார்ந்த கணக்கீட்டுப் பிழைகளைச் சரிசெய்து, ‘EMI + SIP’ ஃபார்முலாவின் உண்மையான லாபத்தை இங்கே தோலுரிக்கிறோம்.
35 வயதில் சொந்த வீடு என்பது நடுத்தர வர்க்கத்தின் தவிர்க்க முடியாத அழுத்தமா?
நிச்சயமாக. இந்திய சமூக அமைப்பில் 35 வயதைக் கடந்துவிட்டாலே சொந்த வீடு வாங்க வேண்டும் என்ற சமூக மற்றும் குடும்ப அழுத்தம் ஒவ்வொருவர் மீதும் திணிக்கப்படுகிறது.
80 சதவீத நடுத்தர வர்க்கத்தினர் வங்கியின் மூலம் 20 முதல் 25 வருட கால அவகாசத்தில் வீட்டுக் கடனைப் பெற்று வீட்டை வாங்குகிறார்கள். ஆனால், நீண்ட கால வீட்டுக் கடன் என்பது உளவியல் ரீதியாக ஒரு பெரும் சுமையாகவே பார்க்கப்படுகிறது. இதனால் பலரும் தங்களது மாதாந்திர EMI-ஐ விட 1.5 முதல் 2 மடங்கு அதிக தொகையைச் செலுத்தி கடனை முன்கூட்டியே முடிக்கத் துடிக்கிறார்கள்.
‘சொந்தமா இன்னும் வீடு வாங்கலையா…? கடனைக் கிடனை வாங்கி, மொதல்ல, ஒரு வீடு வாங்குப்பா…’ இதுதான் இன்றைய நடுத்தர வர்க்கத்தின் தாரக மந்திரமாகவே மாறிப்போயுள்ளது.
கடனை விரைவாக முடிக்க நினைக்கும் நுகர்வோர் செய்யும் பொதுவான தவறு என்ன?
விக்னேஷ் போன்ற பலரும், “அவ்வளவு காலம் யார் கடனைக் கட்டுவது, வட்டி நிறைய கட்ட வேண்டி இருக்குமே!” என்ற பதற்றத்தில், தங்களது மாதாந்திர EMI தொகையான ரூ.40,329-க்கு பதிலாக, மாதம் 50,000 ரூபாயைச் செலுத்த முடிவு செய்கிறார்கள். மீதமுள்ள உபரித் தொகையை கடனில் கழிப்பதன் மூலம், கடனை சீக்கிரம் முடித்துவிடலாம் என்று நினைக்கிறார்கள். ஆனால், 2022-2023 காலகட்டத்தில் ரிசர்வ் வங்கி தொடர்ந்து வட்டி விகிதங்களை உயர்த்திய பிறகு, வீட்டுக் கடன் வட்டி 6.5%-ல் இருந்து 8.5%-ஆக உயர்ந்தது. இந்தச் சூழலில் முன்கூட்டியே கடனை அடைப்பது சிறந்த முடிவல்ல.
2. The Evidence: EMI + SIP ஃபார்முலாவின் லாபம்
50 லட்ச ரூபாய் கடனுக்கு வங்கி உங்களிடம் எவ்வளவு வட்டியை வசூலிக்கிறது?
பெங்களூருவில் உள்ள ஒரு ஐடி நிறுவனத்தில் வேலை பார்க்கும் விக்னேஷ் என்ற கற்பனை கதாபாத்திரத்தின் உதாரணத்தை எடுத்துக்கொள்வோம். அவர் ஓசூரில் 50 லட்ச ரூபாய்க்கு ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்குகிறார்.
வட்டி விகிதம் 8.5% எனில், 25 வருடங்களுக்கு அவரது மாதாந்திர EMI தொகையாக ரூ.40,329 நிர்ணயிக்கப்படுகிறது. தொடர்ந்து 25 ஆண்டுகள் இந்த EMI-ஐ செலுத்தினால், அசலான 50 லட்சத்துடன் அவர் செலுத்தும் மொத்த வட்டி மட்டும் 70.98 லட்ச ரூபாயாக இருக்கும். ஒட்டுமொத்தமாக அவர் வங்கிக்குத் திருப்பிச் செலுத்தும் தொகை 1.21 கோடி ரூபாய் என்ற அதிர்ச்சியூட்டும் உண்மையை வங்கி கணக்குகள் உணர்த்துகின்றன.
மேஜிக் செய்யும் ‘EMI + SIP’ ஃபார்முலா எப்படி வேலை செய்கிறது?
விக்னேஷின் நண்பரான கணேஷ் ஒரு அற்புதமான நிதி ஆலோசனையை வழங்குகிறார்.
முதல் இரண்டு வருடங்களுக்கு மட்டும் மாதம் 50,000 ரூபாய் செலுத்திவிட்டு, பின்னர் வழக்கமான EMI தொகையான 40,000 ரூபாயை மட்டும் வங்கிக்குச் செலுத்துங்கள். மீதமுள்ள உபரி தொகையான 10,000 ரூபாயை பங்குச்சந்தை சார்ந்த மியூச்சுவல் ஃபண்டில் SIP (Systematic Investment Plan) முறையில் முதலீடு செய்யுங்கள்.
தொடர்ந்து 13 வருடங்களுக்கு இந்த 10,000 ரூபாயை SIP செய்தால், உங்களின் மொத்த முதலீடு 15,60,000 ரூபாயாக இருக்கும். 12% கூட்டு வட்டி (Compound Interest) வளர்ச்சியில், உங்களுக்கு 20,18,336 ரூபாய் லாபமாகக் கிடைக்கும். ஆக மொத்தம் உங்களின் முதிர்வுத் தொகை 35,78,336 ரூபாயாக பிரம்மாண்டமாக வளர்ந்திருக்கும்.
3. The Counter-Argument: அபாயங்களும் வரிச் சலுகைகளும்
பங்குச்சந்தை கடுமையான வீழ்ச்சியைச் சந்தித்தால் இந்த EMI + SIP ஃபார்முலா வேலை செய்யுமா?
இது பலருக்கும் எழும் நியாயமான சந்தேகம். கடந்த 20 ஆண்டுகளில் இந்தியப் பங்குச்சந்தையின் (Nifty 50) வரலாற்றுத் தரவுகளைப் பார்த்தால், குறுகிய கால வீழ்ச்சிகள் இருந்தாலும், 13 முதல் 15 வருட கால அடிப்படையில் சந்தை சராசரியாக 12% முதல் 14% வரையிலான வருமானத்தை நிலையாகக் கொடுத்துள்ளது. எனவே நீண்ட கால முதலீட்டில் சந்தை வீழ்ச்சிகள் பெரிய பாதிப்பை ஏற்படுத்தாது.
ஏற்கனவே 5 வருடங்களாக வீட்டுக் கடன் கட்டி வருபவர்கள் இப்போது இந்த SIP திட்டத்தை ஆரம்பிக்கலாமா?
தாராளமாக ஆரம்பிக்கலாம். நீங்கள் ஏற்கனவே 5 வருடங்கள் கடனைக் கட்டியிருந்தால், அசல் தொகை ஓரளவுக்குக் குறைந்திருக்கும். இப்போது உங்கள் கையில் கிடைக்கும் உபரித் தொகையை SIP-ல் முதலீடு செய்யத் தொடங்கினால், அடுத்த 10 வருடங்களில் உருவாகும் லாபத்தைக் கொண்டு மீதமுள்ள வங்கிப் பாக்கியை ஒரே தவணையில் அடைத்துவிட முடியும்.
முன்கூட்டியே கடனை அடைப்பதற்கும், SIP முதலீட்டிற்கும் என்ன வித்தியாசம்? எது பெஸ்ட்?
வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டி விகிதம் தற்போது 8.5% ஆக உள்ளது. ஆனால் நீண்ட கால மியூச்சுவல் ஃபண்ட் முதலீடுகள் 12% முதல் 15% வரை வருமானம் தருகின்றன.
கணிதரீதியாகப் பார்த்தால் முதலீட்டில் கிடைக்கும் லாபமே அதிகம். மேலும், பணவீக்கத்தைத் (Inflation) தாண்டி உங்கள் பணத்தை வளர்க்க SIP மட்டுமே உதவுகிறது. அவசர காலங்களில் வீட்டுக் கடனில் நீங்கள் செலுத்திய கூடுதல் பணத்தை மீண்டும் எடுக்க முடியாது; ஆனால் மியூச்சுவல் ஃபண்டில் பணப்புழக்கம் (Liquidity) அதிகம் என்பதால் தேவைப்படும்போது பணத்தை எடுத்துக்கொள்ளலாம்.
வீட்டுக் கடனுக்கான வருமான வரிச் சலுகைகளை (Section 80C, 24b) கணக்கில் கொண்டால் இந்த ஃபார்முலாவின் லாபம் மாறுபடுமா?
மிகவும் மாறுபடும். வருமான வரிச் சட்டம் Section 80C-ன் கீழ் அசலுக்கு 1.5 லட்சம் வரையும், Section 24b-ன் கீழ் வட்டிக்கு 2 லட்சம் வரையும் வரி விலக்கு கிடைக்கிறது. நீங்கள் 30% வரி வரம்பில் (Tax slab) இருந்தால், இந்த வரிச் சலுகைகளைக் கணக்கிடும்போது உங்கள் வீட்டுக் கடனின் உண்மையான வட்டி விகிதம் (Effective Interest Rate) வெறும் 6% முதல் 6.5% ஆக மட்டுமே இருக்கும். 6% வட்டியில் கடனை வைத்துக்கொண்டு, 12% லாபம் தரும் முதலீட்டைத் தவிர்ப்பது மிகப்பெரிய நிதி இழப்பாகும்.
மியூச்சுவல் ஃபண்டில் கிடைக்கும் லாபத்திற்கு எவ்வளவு வரி (LTCG Tax) செலுத்த வேண்டும்?
சமீபத்தில் வெளியான பல நிதி ஆலோசனைக் கட்டுரைகளில் இது தவறாகக் கணக்கிடப்பட்டுள்ளது. மூலக் கட்டுரையில் 35.78 லட்சத்திற்கும் 12.5% வரி (ரூ.4,47,292) எனக் கூறப்பட்டிருந்தது. ஆனால் ஜூலை 2024 மத்திய பட்ஜெட் விதிகளின்படி, இது முற்றிலும் தவறு.
நீண்டகால மூலதன ஆதாய வரி (LTCG) என்பது லாபத்திற்கு மட்டுமே பொருந்தும்; அசலுக்கு அல்ல. உங்களின் லாபமான 20,18,336 ரூபாயில், 1.25 லட்சம் வரி விலக்கு போக, மீதமுள்ள 18,93,336 ரூபாய்க்கு மட்டுமே 12.5% வரி (சுமார் ரூ.2,36,667) செலுத்த வேண்டும். எனவே வரிகள் போக உங்கள் கைக்கு தோராயமாக 33,41,669 ரூபாய் கிடைக்கும். இது ஒட்டுமொத்த வீட்டுக் கடனையும் ஒரே அடியாக முடிக்கப் போதுமானதாகும்.
4. The Verdict: ஸ்மார்ட்டான நிதி முடிவுகளின் அவசியம்
சந்தை வீழ்ச்சியடைந்தால் என்ன செய்வது? இந்த ஃபார்முலாவில் உள்ள அபாயங்கள் என்ன?
இந்த ஃபார்முலாவில் உள்ள மிகப்பெரிய சவால் ‘ஒழுங்கு’ (Discipline). 13 வருடங்களில் சந்தை பலமுறை சரியலாம், ஏற்றம் காணலாம். ஆனால் பயந்துபோய் SIP-ஐ நிறுத்திவிடக் கூடாது.
12% வருமானம் என்பது வரலாற்றுரீதியான உத்திரவாதமே தவிர, சட்டம் அல்ல. ஒருவேளை நீங்கள் முதலீட்டை முதிர்வு செய்யும் நேரத்தில் சந்தை கடும் வீழ்ச்சியில் இருந்தால், மேலும் ஓரிரு வருடங்கள் காத்திருந்து சந்தை மீண்ட பிறகு பணத்தை எடுத்து கடனை அடைப்பதே புத்திசாலித்தனம். வாசகர்கள் தங்களின் சம்பளம், குடும்பச் செலவுகள் மற்றும் ரிஸ்க் எடுக்கும் திறன் ஆகியவற்றைப் பொறுத்து இந்த ஃபார்முலாவைத் தங்களுக்கு ஏற்றவாறு மாற்றியமைத்துக் கொள்ள வேண்டும்.
நடுத்தர வர்க்கத்தினரின் ‘கடன் இல்லாத வாழ்க்கை’ என்ற உணர்வுப்பூர்வமான தாகத்தை, மியூச்சுவல் ஃபண்ட் முதலீடு என்ற தர்க்கரீதியான ஆயுதத்தைக் கொண்டு தணிக்கும் அற்புதமான வியூகம் இந்த EMI + SIP ஃபார்முலா. மாறிவரும் பொருளாதாரச் சூழலில், பழைய சம்பிரதாயங்களை உடைத்துவிட்டு பணத்தை நமக்காக வேலை செய்ய வைக்கும் இதுபோன்ற ஸ்மார்ட்டான நிதி முடிவுகளே இன்றைய தலைமுறைக்கு அவசியத் தேவையாகும்.
