உங்கள் வாழ்நாள் சேமிப்பையெல்லாம் சிறுகச் சிறுகத் திரட்டி ஒரு சிறிய நிலம் வாங்கப் போகிறீர்கள், ஆனால் உங்களிடம் ஒரு சிறிய அட்டை இல்லை என்பதற்காக அந்த வாழ்நாள் கனவு தடைபடும் என்று சொன்னால் உங்களால் நம்ப முடிகிறதா? பல நடுத்தர மக்களுக்கும், கிராமப்புற விவசாயிகளுக்கும் இதுதான் கடந்த பல ஆண்டுகளாக யதார்த்தமான உண்மையாக இருந்தது. ஒரு துண்டு நிலத்தை விற்கவோ வாங்கவோ நினைக்கும் சாமானியர்கள், வருமான வரித்துறையின் ஆவண கெடுபிடிகளால் பல மாதங்கள் அலைக்கழிக்கப்பட்டனர். ஆனால், தற்போது சொத்து வாங்குவோர் மற்றும் விற்போர் நிம்மதி பெருமூச்சு விடும் வகையிலான ஒரு மிக முக்கியமான அறிவிப்பை மத்திய அரசு வெளியிட்டுள்ளது.
சமீபத்தில் முன்னணி செய்தி நிறுவனங்கள் வெளியிட்ட அறிக்கைகளின்படி, வருமான வரி சட்ட விதிகளில் மத்திய அரசு அதிரடியான திருத்தங்களை மேற்கொண்டுள்ளது. இதன்படி, ரூ.20 லட்சம் மதிப்பு வரையிலான சொத்துக்களை பதிவு செய்ய இனி பான் எண் (PAN Card) அளிப்பதில் முழுமையான விலக்கு அளிக்கப்பட்டுள்ளது. சாமானியர்களின் நலன் கருதி எடுக்கப்பட்டுள்ள இந்த புதிய விதிமுறை வருகிற ஏப்ரல் 1, 2026 முதல் அதிகாரப்பூர்வமாக நாடு முழுவதும் அமலுக்கு வரவுள்ளது. ரியல் எஸ்டேட் துறையில் வெளிப்படைத்தன்மையை கொண்டுவரும் அதே வேளையில், சிறு முதலீட்டாளர்களின் சுமையை குறைக்கும் நோக்கில்
இந்த சட்டம் இயற்றப்பட்டுள்ளது.
தமிழகம் போன்ற மாநிலங்களில் சமீபத்தில் பத்திரப்பதிவு கட்டணங்கள் மற்றும் சொத்துக்களின் வழிகாட்டி மதிப்புகள் (Guideline Value) கணிசமாக உயர்த்தப்பட்ட நிலையில், சிறிய அளவிலான வீட்டுமனைகளை வாங்கும் சாமானியர்களுக்கு மத்திய அரசின் இந்த அறிவிப்பு ஒரு மிகப்பெரிய ஜாக்பாட் என்றே சொல்லலாம். இந்த புதிய வருமான வரிச் சட்டம் யார் யாருக்கெல்லாம் பயனளிக்கும், இதனால் ரியல் எஸ்டேட் துறையில் ஏற்படப்போகும் மாற்றங்கள் என்ன என்பதை விரிவாகப் பார்ப்போம்.
எந்தெந்த வகையான சொத்து பரிவர்த்தனைகளுக்கு இந்த புதிய விலக்கு பொருந்தும்?
சொத்துக்களை நேரடியாக வாங்குவது, விற்பனை செய்வது, குடும்ப உறுப்பினர்களுக்குள் பரிசாக (Gift Deed) வழங்குவது மற்றும் கூட்டாக சொத்துக்களை மேம்படுத்துவது (Joint Development) ஆகிய அனைத்து வகையான பரிவர்த்தனைகளுக்கும் இந்த பான் கார்டு விலக்கு முழுமையாகப் பொருந்தும். அதாவது, பத்திரப்பதிவு அலுவலகத்தில் மேற்கொள்ளப்படும் இருபது லட்சத்திற்கு உட்பட்ட எந்தவொரு உரிமை மாற்றத்திற்கும் இனி பான் எண் கட்டாயமில்லை.
வெறும் காலி மனைகள் அல்லது விவசாய நிலங்கள் வாங்குவது மட்டுமின்றி, ரத்த சொந்தங்களுக்குள் எழுதிக் கொடுக்கப்படும் தான செட்டில்மென்ட் பத்திரங்கள் மற்றும் சிறிய அளவிலான கட்டுமான ஒப்பந்தங்களுக்கும் இது பொருந்தும் என்பது இதில் உள்ள கூடுதல் சிறப்பாகும். இதன் மூலம், ஒரு சிறிய பழைய வீட்டை புனரமைக்க அல்லது கூட்டாக மேம்படுத்த நினைக்கும் குடும்பங்களுக்கு தேவையற்ற ஆவணச் சுமை குறைக்கப்பட்டுள்ளது.
பழைய விதிமுறைக்கும் தற்போதைய புதிய விதிமுறைக்கும் என்ன வித்தியாசம்?
இதற்கு முன்பு வரை வெறும் பத்து லட்சம் ரூபாய் மதிப்பிலான சொத்து பரிவர்த்தனைக்கே பான் எண் சமர்ப்பிப்பது கட்டாயமாக இருந்த நிலையில், தற்போது அந்த வரம்பினை இருபது லட்சம் ரூபாயாக மத்திய நேரடி வரிகள் வாரியம் (CBDT) அதிரடியாக உயர்த்தியுள்ளது. பணவீக்கம் மற்றும் சொத்துக்களின் சந்தை மதிப்பு உயர்வு ஆகியவற்றைக் கருத்தில் கொண்டு, சாமானியர்களை வரி வளைய கெடுபிடிகளில் இருந்து விடுவிக்க இந்த மாற்றம் கொண்டுவரப்பட்டுள்ளது.
இந்த இரு விதிமுறைகளுக்கும் இடையிலான அடிப்படை வித்தியாசங்களை நாம் தெளிவாகப் புரிந்துகொள்ள வேண்டும்:
- பழைய விதியின்படி, ரூ.10 லட்சம் மதிப்புள்ள ஒரு சிறிய கிராமப்புற நிலத்தை விற்றாலும், விவசாயி கட்டாயம் பான் கார்டு எடுத்தாக வேண்டும் அல்லது சிக்கலான ஆவணங்களை சமர்ப்பிக்க வேண்டும்.
- புதிய விதியின்படி, ரூ.20 லட்சம் வரையிலான சொத்துக்களுக்கு பான் கார்டு தேவையில்லை என்பதால், நடுத்தர மக்கள் எந்தவொரு வரித்துறை கண்காணிப்பு அச்சமும் இன்றி சுதந்திரமாக சொத்துக்களை வாங்கவும் விற்கவும் முடியும்.
சொத்தின் மதிப்பு ரூ.20 லட்சத்தைத் தாண்டினால் என்ன ஆகும்?
சொத்தின் மதிப்பு இருபது லட்சத்தை தாண்டும் பட்சத்தில், பத்திரப்பதிவு செய்யும் போது பான் எண் சமர்ப்பிப்பது இந்திய வருமான வரிச் சட்டத்தின்படி முற்றிலும் கட்டாயமாகும். ஒருவேளை பான் கார்டு இல்லாதவர்கள், அதற்குப் பதிலாக படிவம் 60 (Form 60) ஆவணத்தையாவது முறையாக பூர்த்தி செய்து சமர்ப்பிக்க வேண்டும்.
இந்த இருபது லட்சம் என்பது சொத்தின் வழிகாட்டி மதிப்பா (Guideline Value) அல்லது சந்தை மதிப்பா (Market Value) என்ற சந்தேகம் பலருக்கும் எழலாம். பொதுவாக, பத்திரத்தில் நீங்கள் குறிப்பிடும் பரிவர்த்தனை தொகை மற்றும் அரசாங்கம் நிர்ணயித்த வழிகாட்டி மதிப்பு ஆகிய இரண்டில் எது அதிகமோ, அதுவே கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படும். அதிக மதிப்புள்ள பரிவர்த்தனைகளில் கருப்பு பண புழக்கத்தைத் தடுக்கவும், வரி ஏய்ப்புகளைக் கண்டறியவும் வருமான வரித்துறை தொடர்ந்து தீவிர கண்காணிப்பில் ஈடுபடும் என்பதை மக்கள் நினைவில் கொள்ள வேண்டும்.
இந்த புதிய சட்டத்தால் கிராமப்புற மற்றும் நடுத்தர மக்களுக்கு கிடைக்கும் பலன் என்ன?
பான் கார்டு இல்லாத கிராமப்புற விவசாயிகள் மற்றும் நடுத்தர மக்கள், தங்களின் சிறிய நிலங்களை வாங்கும்போதோ அல்லது அவசர தேவைக்கு விற்கும்போதோ இனி எந்தவித நடைமுறை சிக்கல்களையும் சந்திக்க மாட்டார்கள் என்பதுதான் இந்த சட்டத்தின் மிகப்பெரிய பலனாகும். ஆவணங்கள் இல்லை என்ற காரணத்திற்காக பத்திரப்பதிவு அலுவலகங்களில் காத்திருக்க வேண்டிய நிலை இனி இருக்காது.
பல கிராமங்களில் விவசாயப் பெருங்குடி மக்கள் வங்கிக் கணக்கு வைத்திருந்தாலும், பான் கார்டு வைத்திருக்க மாட்டார்கள். இதனால் தங்கள் குழந்தைகளின் கல்வி அல்லது திருமணத்திற்காக ஒரு சிறிய நிலத்தை விற்க முற்படும்போது, பான் கார்டு எடுக்க வேண்டி பல நாட்கள் அலைக்கழிக்கப்படுவார்கள். புதிய விதியின் மூலம், சார்பதிவாளர் அலுவலகங்களில் ஏற்படும் தேவையற்ற காலதாமதம் முற்றிலுமாகத் தவிர்க்கப்படும். சிறு முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் நடுத்தர வர்க்கத்தினர் ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்வது அதிக அளவில் ஊக்குவிக்கப்படும்.
ஏற்கனவே பதிவு செய்யப்பட்ட பத்திரங்களுக்கு இந்த சலுகை பொருந்துமா?
இல்லை, கடந்த காலங்களில் பதிவு செய்யப்பட்ட அல்லது தற்போது பதிவு செய்யப்பட்டு வரும் பத்திரங்களுக்கு இந்த புதிய சலுகை முன்தேதியிட்டுப் பொருந்தாது. மத்திய நேரடி வரிகள் வாரியத்தின் அறிவிப்பின்படி, இந்த திருத்தப்பட்ட விதிகள் ஏப்ரல் 1, 2026 முதல் பதிவு செய்யப்படும் ஆவணங்களுக்கு மட்டுமே அதிகாரப்பூர்வமாகச் செல்லுபடியாகும்.
அடுத்த நிதியாண்டின் தொடக்கத்தில் இருந்துதான் வருமான வரித்துறையின் இந்த விதிகள் அமலுக்கு வருகின்றன என்பதால், அதுவரை பழைய நடைமுறையான பத்து லட்சம் ரூபாய் வரம்பே பத்திரப்பதிவு அலுவலகங்களில் பின்பற்றப்படும் என்பதை சொத்து வாங்குவோர் மற்றும் விற்போர் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும். இந்த இடைப்பட்ட காலத்தை, மக்கள் தங்களது ஆவணங்களைச் சரிபார்க்கப் பயன்படுத்திக் கொள்ளலாம்.
தமிழக ரியல் எஸ்டேட் துறையில் இது எத்தகைய மாற்றங்களை உருவாக்கும்?
தமிழகத்தின் டவுன் பஞ்சாயத்துகள் மற்றும் புறநகர் கிராமங்களில், வழிகாட்டி மதிப்பு இருபது லட்சத்திற்குள் உள்ள சிறிய அளவிலான அங்கீகரிக்கப்பட்ட வீட்டுமனைகளின் (DTCP Plots) விற்பனை இனி வரும் காலங்களில் பன்மடங்கு அதிகரிக்கும். ஆவண நடைமுறைகள் எளிமையாக்கப்பட்டுள்ளதால், நடுத்தர வர்க்கத்தினர் நகர்ப்புறங்களை விட்டு விலகி புறநகர் பகுதிகளில் முதலீடு செய்ய ஆர்வம் காட்டுவார்கள்.
தமிழகத்தில் சமீபத்தில் பத்திரப்பதிவு கட்டணங்கள் பெருமளவு மாற்றம் கண்டன. இந்த சூழ்நிலையில், மத்திய அரசின் இந்த புதிய தளர்வு காரணமாக, செங்கல்பட்டு, காஞ்சிபுரம், திருவள்ளூர் போன்ற மாவட்டங்களை ஒட்டியுள்ள சிறு கிராமங்களில் ரியல் எஸ்டேட் வியாபாரம் சூடுபிடிக்கும். கிராமப்புறங்களில் நிலம் வாங்குவோர் மற்றும் விற்போரின் எண்ணிக்கை உயர்வதால், நீண்டகால அடிப்படையில் தமிழக பத்திரப்பதிவு துறையின் ஒட்டுமொத்த வருவாயும் கணிசமாக உயர வாய்ப்புள்ளது.
நாளை இந்தியா கருத்து: மத்திய அரசின் இந்த அறிவிப்பு, சாமானிய மக்களின் ஆவணச் சுமையைக் குறைக்கும் ஒரு மிகச் சிறந்த மற்றும் வரவேற்கத்தக்க நகர்வாகும். இருப்பினும், ரூ.20 லட்சம் என்ற வரம்பு இன்றைய காலகட்டத்தில் பெருநகரங்களில் ஒரு சிறிய அறையை வாங்கக் கூடப் போதாது என்பதே நிதர்சனமான உண்மை; எனவே இந்த வரி விலக்கு வரம்பினை கிராமப்புறங்களுக்கு ஒன்றாகவும், நகரப் பகுதிகளுக்கு சற்று அதிகமாகவும் நிர்ணயித்திருந்தால் மக்களுக்கு இன்னும் பெரிய அளவில் பலன் கிடைத்திருக்கும். வரும் காலங்களில், மாநில அரசுகளின் வழிகாட்டி மதிப்பு உயர்வுக்கு ஏற்ப, வருமான வரித்துறை இந்த வரம்பை அவ்வப்போது திருத்தியமைக்கிறதா என்பதை ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்கள் உன்னிப்பாகக் கவனிக்க வேண்டும்.
